---

1. Резюме проекта

Настоящий проект строительства Бизнес Центра предусматривает возведение коммерческих площадей в городе, с целью организации современного делового центра, отвечающего высоким стандартам офисов и развитой инфраструктурой, с объектами услуг общественного питания, парковкой, и отдыха в прилегающей парковой зоне. 

Факторы, которые говорят в пользу инвестиций в рынок коммерческой недвижимости в России: 

- Ежегодный рост рынка коммерческой недвижимости на 2-3%.

- Высокий спрос на использование офисов небольшими компаниями на рынке аренды коммерческой недвижимости.

Для начинающих и небольших компаний важно создать комфортные условия не только для эффективной работы сотрудников, а также просторные переговорные с панорамными окнами для деловых встреч с партнерами.

2. Описание бизнеса, продукта или услуги

Основной продукт:

- Аренда помещения под офис класса А;

- Аренда парковочного места для автомобилей.

Средняя площадь арендуемых офисов 150 - 500 м². Допускается перепланировка помещений.

Средняя ставка аренды помещения под офис в Бизнес центре - 24 000 рублей за м² в год. Арендная ставка может меняться в зависимости от площади арендуемого помещения. Чем больше Компания арендует площадь, тем больше скидку он может получить.

Обязательно в Бизнес Центре предоставлен оборудованный конференц-зал на 300 посадочных мест для проведения различных мероприятий, пресс-конференций, тренингов, семинаров.

Первый этаж Бизнес центра предназначен для организации объектов общественного питания, магазинов, салонов и парикмахерских.

Центр оснащён круглосуточной системой охраны и пожарной безопасности.

Около Бизнес Центра организована парковка на 100 мест 

3. Описание рынка сбыта

Объем рынка аренды офисной коммерческой недвижимости в России оценивается в 300-400 млрд рублей. В среднем эксперты оценивают рост рынка на 2-3% в год. Причем значительное повышение спроса отмечено на помещения A класса. По предположениям к 2022 - 2023 гг.

Большую долю рынка:

- 35% от объема аренды коммерческой недвижимости составляют некоммерческие, финансовые и инвестиционные компании. 

- на втором месте — компании из сферы телекоммуникаций, медиа и IT. 

- третье — производственные компании и сектор услуг.

Средняя цена аренды офисов в Москве А класса равна 24 000 рублей за 1 м² в год. Объем рынка, потенциал роста и средние показатели цен по аренде офисных площадей — обеспечивают доходность в 45-55%. Первый доход от инвестиций в проект можно получить уже через 4 года.

4. Реклама и маркетинг

Основная задача арендодателя — создать комфортное и функциональное место для работы, оборудованное всем необходимым. На то, как привлечь клиентов и какую маркетинговую стратегию выбрать, влияет специфика бизнес-центра.

Целевая аудитория. 

- Компании - юридические лица — представители малого и среднего бизнеса, филиалы крупных корпораций, которые развивают бизнес в новом регионе. Они составляют 70-80% от объёма целевой аудитории.

- Частные предприниматели. Кроме офисных площадей, проектом предусмотрено сдача в аренду зон для коммерческих целей. Например, в бизнес-центре можно открыть кафе, салон красоты, ресторан или магазин канцелярских товаров. Объем таких клиентов составит 10-15%.

- Государственные, муниципальные и общественные организации — благотворительные фонды, образовательные учреждения, общественно-политические объединения.

- Конференц-зал можно сдавать для проведения корпоративных собраний, торжеств или пресс-конференции.

Реклама

- социальные сети, интернет рассылки

- сайт, где можно заказать функциональные помещения

- наружная реклама на баннерах и билбордах в деловой части города — на транспортных развязках, в аэропортах, на вокзалах

- публикации в деловых печатных изданиях

- предоставление площадок для конференций и выставок.

- Ежемесячный рекламный бюджет проекта — 350 тысяч рублей.

5. Организационные мероприятия

Регистрация

Форма регистрации Общества с ограниченной ответственностью с применением общей системы налогообложения позволит контрагентам и клиентам бизнес-центра возмещать НДС.

Регистрация бизнес-центра по форме Общества с ограниченной ответственностью включает подготовку учредительных документов и подачу заявления в местное отделение ФНС. Минимальный уставной капитал составляет 10 000 рублей. Стоимость регистрации, оформление документов, открытие счетов, печати составит 30-40 тысяч рублей. Время регистрации — до 30 дней.

Строительство, капитальный ремонт и перепланировка объекта потребуют оформление разрешительных и правоустанавливающих документов:

- Договор аренды земельного участка 

- Получение разрешения на строительство объекта коммерческой недвижимости от муниципалитета — одобрение проекта отделом архитектуры, постановление о землеотводе, межевании участка и присвоение ему кадастрового номера.

- Получение разрешения на строительство и одобрение проектной документации от регионального подразделения Ростехнадзора по представлению местного органа исполнительной и законодательной власти.

-  Заключение договора подряда с проектной, строительной организацией на выполнение комплекса проектных, планировочных и строительно-монтажных работ.

- Разрешение на эксплуатацию объекта от местных органов СЭС.

- Разрешение о соответствии объекта нормам пожарной безопасности.

- Пакет договоров с местными коммунальными компаниями по обслуживанию объекта — водоснабжение и водоотведение, электрические и телекоммуникации, теплоснабжение, вывоз мусора, периодическая дератизация.

На получение всех разрешений, согласование и оформление проектной, строительной и эксплуатационной документации потребуется в среднем до 1,5 млн рублей и не менее 6 месяцев.

Помещение

Подрядная инжиниринговая компания способна построить офисное здание любой сложности и вместимости за 12 месяцев. Средняя цена строительства бизнес центра в Москве – 55 000 за 1 кв. метр. 

В бизнес плане приведен расчет инвестиций в строительство Бизнес Центра – 990 млн. рублей 

Ключевой фактор успешности бизнеса — местоположение. Оптимальное место размещения бизнес-центра — административная часть в центре города.

6. Финансовый план 

 Первоначальные Инвестиции в Бизнес проект составляют 1 002 000 000 рублей,  из них:

- 990 000 000 рублей - это стоимость договоров подрядов с застройщиками на весь период стоительства;

- 12 000 000 рублей - стоимость оборудования, необходимого для эксплуатации бизнес центра, отделимых и неотделимых улучшений, серверное и телекоммуникационное оборудование, мебель в целях использования административных служб бизнес центра.

 

Доходная часть проекта рассчитана из расчета сдачи в аренду 75-95% загрузки площадей.

Цены на 1 кв.м. варируется от 22 000 до 24 000 рублей в год в зависимости от занимаемой площади арендаторами. Чем больше площадь занимает арендатор, чем ниже арендная ставка ему предоставлена.

Предусмотрена ежегодная индексация арендной ставки на 5%. Это вызвано уровнем инфляции.

 

Прогнозный Отчет о движении денежных средств.

Для покрытия кассового разрыва, который образуется из – за необходимости инвестиционных вложений сценарий бизнес плана предполагает привлечь заемные средства в виде Банковского кредита в сумме 495 000 000 рублей и Собственные средства инвесторов в сумму 525 000 000 рублей.

Погашение основного долга по кредиту и начисленных процентов осуществляется за счет доходов, полученных от операционной деятельности. Кредит будет полностью погашен в течение 3 лет.

 

Прогнозный отчет о финансовых результатах.

Со второго года проекта операционная деятельность бизнес центра принесет прибыль. За анализируемый семилетний период, проект принест прибыль 1,4 млрд. рублей.

Рентабельность продаж по итогам проекта составляет 55,4 %

 

Прогнозный Баланс.

Прогнозный баланс проекта показывает изменение статей Актива и Пассива в разрезе каждого календарного года. Первые три года проекта в Активах невозмещенный НДС от вложенных в строительство инвестиций. 

В течение первых трех лет согласно проекта погашаются кредиты

Вложенные в проект собственные средства по проекту возвращаются в течении 5 лет

 

Показатели финансовой состоятельности.

Прогнозные показатели финансовой состоятельности устойчивые. Коэффициенты рентабельности продаж в диапозоне от 52,4% до 58,6 %. Это говорит о стабильности спроса на арендные помещения бизнес центра и оптимизированных затратах при эксплуатации объекта. Чистый оборотный капитал показывает положительные показатели за весь прогнозируемый период, что гарантирует способность погашать свои краткосрочные обязательства.

 

Эффективность полных инвестиционных затрат

В инвестиционной оценке проекта была применена ставка дисконтирования 10 %. 

Анализируя показатели и расчеты - проект можно принять. С учетом дисконтирования денежных потоков проект будет прибыльным. 

7. Заключение

Настоящий проект инвестирования в строительство Бизнес Центра с целью организации современного делового центра посредством передачи в коммерческую аренду требует значительных инвестиций, однако учитывая активный рынок аренды, это выгодное вложение.